O Conselho de Planejamento Territorial e Urbano do DistritoFederal (Conplan) aprovou por unanimidade o projeto da Lei de Uso e Ocupação doSolo (Luos). O texto agora segue para apreciação do governador RodrigoRollemberg, antes de ser encaminhado à Câmara Legislativa, até o fim deoutubro.
“A gente percebe queos parlamentares estão esperando por essa lei, e a gente acredita que elesdarão prioridade a ela”, disse o secretário de Gestão do Território eHabitação, Thiago de Andrade, ao fim da votação.
Segundo ele, foram cerca de cem reuniões em um processoparticipativo que caracterizou como exaustivo e bonito. “Levar à CâmaraLegislativa o projeto com esse consenso e com esse apoio, com moção de louvor,é uma maratona que sentimos que estamos vencendo.”
Presidente do conselho, Rollemberg abriu o encontro. “É umareunião histórica, em que vamos ter a oportunidade de votar uma propostaconstruída em conjunto (com a sociedade) e muito aguardada para a melhororganização da cidade e para facilitar o desenvolvimento”, disse ele no inícioda reunião.
O governador pediu apoio dos conselheiros para que todossigam mobilizados durante a tramitação do projeto na Câmara Legislativa. O texto foi construído pelo governo comestudos técnicos e amplo processo participativo da sociedade.
A Luos define regras para todos os lotes registrados na áreaurbana do Distrito Federal, exceto para o conjunto tombado, respeitadas asespecificidades de cada região administrativa. As áreas passíveis deregularização, as públicas e as ambientais não entram na legislação.
Entre as mudanças aprovadas durante o encontro desta tardeestão a isenção da cobrança da Outorga de Alteração de Uso para habitação comrenda de até cinco salários mínimos e o reforço à ideia de otimizar oaproveitamento da infraestrutura urbana com base em condicionamentosambientais.
Além de buscar o ordenamento urbanístico, a proposta buscadescentralizar a geração de emprego e renda, priorizar a sustentabilidade dacidade e valorizar a mobilidade ativa. A grande novidade, na visão dosecretário de Gestão do Território e Habitação, Thiago de Andrade, é, depois deaprovada, a legislação passar a operar de forma digital.
O que muda para o Guará?
Apesar do nome curioso, a Lei de Uso e Ocupação do Solo, queserá votada na Câmara Legislativa, trata na verdade é dos terrenos e apenasdeles. Legisla sobre o que pode e o que não pode ser feito dentro de cadaunidade imobiliária. Não versa sobre área pública, novos loteamentos, áreas emvias de regularização, parques, avenidas ou quiosques. A lei trata de como sepoderá construir e o que poderá funcionar dentro de cada lote do DistritoFederal.
Aprovada em 1993, a Lei Orgânica do DF estabeleceu que oPlanos Diretor Local (PDL) seriam o principal instrumento de planejamento das cidades.Cada região administrativa teria seu PDL, com normas específicas de ocupaçãopara a área. Mas, em 2007, o governo decidiu alterar a Lei Orgânica para terinstrumentos novos de organização urbana. A emenda 49 determinou que o GDFteria que revisar o Plano Diretor de Ordenamento Territorial e elaborar a Luos- uma legislação mais normativa que o Pdot. Portanto, a Luos (mais específica)o PDOT (mais amplo) tentam condensar diretrizes espalhadas em dezenas de leis.
Destinação dos lotes
No Guará, a principal mudança para a cidade é destinação dolote. Brasília é uma cidade planejada. Esse rito foi cumprido não apenas noPlano Piloto, mas em várias outras regiões administrativas que foram criadas nopapel antes de serem definitivamente ocupadas. E este é o caso do Guará. Aopensar a cidade, os arquitetos e urbanistas delimitaram áreas residenciaishorizontais e verticais, áreas comerciais, institucionais e para outros fins.Foram definidos onde seriam as escolas, hospitais, órgãos administrativos eestruturas de lazer. Ao longo do tempo, naturalmente, este planejamento foirevisto, seja pelo crescimento natural da cidade, seja pela demanda de áreaspara atividades específicas, como o Setor de Oficinas e o Polo de Moda.
Ainda assim, dentro de uma mesma área residencial, como umaquadra horizontal do Guará II, por exemplo, há diferença de possibilidade deocupação entre um lote e outro. Lotes próximos às avenidas principais da cidadeforam gradativamente sendo utilizados para atividades comerciais, assim como oslotes próximos às praças ou áreasverdes. O contrário também aconteceu. Com a demanda crescente por residênciasno Guará, locais destinados a comércios foram ocupados por residências, como asobreloja dos prédios dentro das quadras, na QE 40, e na via contorno do GuaráII. Esses desajustes são comuns na cidade e em sua maioria estão pacificados ebem aceitos pelos moradores. A Lei de Uso e Ocupação do Solo tenta ordenar oque pode de fato ser feito em cada lote da cidade.
Comércio em residências
Uma das maiores preocupações do guaraense é a proliferação eatividades comerciais em casas. Incômodos como o movimento de pessoas alheias àvizinhança, a falta de locais de estacionamento, ruídos, odores e outros sãosempre reportados por moradores que vivem próximos a comércios instalados emáreas indevidas. A Luos, se aprovada como proposta atualmente, prevê que oslotes voltados para a avenida central do Guará II, e parte dos lotes na avenidacentral do Guará I, poderão receber comércios. O mesmo vale para os lotes deesquina voltados para a rua de acesso de todas as quadras residenciais.Curiosamente, em torno das praças os lotes mantém o caráter exclusivamenteresidencial. Os lotes ao longo de toda a avenida contorno do Guará II tambémpoderão receber comércios, mas como o acesso a eles é feito por dentro dasquadras, a frente do comércio seria voltado à área verde, onde fica o calçadão,o que causa estranheza e protesto demoradores. Toda a Vila Tecnológica, noSetor Lúcio Costa, e a avenida entre a QE 38 e a QE 42 também passam a sercomerciais.
Gabarito de construção
Além da destinação dos lotes, a Luos trata também de comopode ser construído. Parâmetros como a altura máxima de prédios e casas,afastamento da pista, coeficiente de construção são definidos. Os prédios maisaltos do Guará poderão ter no máximo 12 andares e ficarão ao longo da avenidacontorno do Guará II. Na avenida central e no Guará I vale a altura máxima deseis andares. Obviamente, os prédios já construídos não são afetados, apenas asnovas projeções. As casas poderão ter até 12,5 metros, tamanho aproximado deuma residência de três andares.
Polo de Moda
As quitinetes eapartamentos na QE 40 e Polo de Modapodem ter uma solução parcial com a aprovação da Luos. A lei classifica os lotesdo setor como CSIIR2, que admite atividades comerciais, prestação de serviços,instituições, indústrias e residências. Portanto, os moradores das quadraspoderão legalizar seus imóveis. Mas, a altura máxima dos prédios ficou fixadaem 16 metros, ou quatro andares, o que obrigará muitos desses prédios a demoliros andares superiores.
Ainda assim, cadaconstrução poderá ser até três vezes maior que o tamanho do lote, ou seja, emum lote de 100m2 pode haver no máximo um prédio de 300m2. Quemconstruiu em todo o lote, sem deixar afastamento na frente, lateral ou fundo,poderá ter apenas o térreo e mais dois andares. Mesmo assim, a legislaçãofederal determina que prédios acima de três andares tenham obrigatoriamentegaragem e elevadores, o que precisará ser respeitado para que os proprietáriosconsigam o Habite-se.
Em junho o governador Rodrigo Rollemberg publicou um decretoque perdoa quem construiu fora dos parâmetros previstos anteriormente à Luoscomo as construções em áreas residenciais horizontais com cinco ou maispavimentos ou os prédios de pequenos apartamentos comuns no Polo de Moda, oumesmo o avanço sobre a calçada em frente à sua loja, feita pelo comerciantepara ganhar mais espaço. Se aprovado pela Câmara Legislativa outro projeto delei encaminhado pelo governador Rodrigo Rollemberg nesta semana, muitosproprietários poderão regularizar a situação de suas construções. O projeto foiprotocolado pelo governador em regime de urgência na Câmara Legislativa.
Na prática, o GDF cobrará por construções que extrapolaramos padrões estabelecidos no Plano Diretor de Ordenamento Territorial (Pdot) doDF. Apenas poderão pedir a regularização as construções que não obedeceram ataxa de permeabilidade mínima, a taxa de ocupação (quanto se pode construirdentro de um lote), a altura máxima, o número de pavimentos máximo, oafastamento da rua e dos lotes adjacentes e a previsão de vagas deestacionamento.