O Distrito Federal caminha para ganhar mais um bairro residencial, ao lado do Guará. O Governo do Distrito Federal (GDF) assinou na semana passada o termo de cooperação técnica que cria o Setor Habitacional Jóquei Clube, em uma área de 252 hectares (cada hectare equivale a 10 mil metros quadrados) em frente À Região de Vicente Pires, entre a Estrada Parque Taguatinga e Guará (EPTG) e a Estrutural, ao lado da quadra Lúcio Costa e da Super Quadra Brasília (SQB), no Guará I.
O passo foi dado em cerimônia no Palácio do Buriti com a presença do governador Ibaneis Rocha e demais autoridades envolvidas no projeto. A previsão é que até 52 mil moradores possam ocupar os 17,5 mil apartamentos que devem ser construídos no bairro.
No acordo, o governo fica responsável pela licitação pública, infraestrutura e licenciamento ambiental para construção da área. Parceira no projeto, a Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF) doará o Plano Urbanístico da Área de Expansão Urbana da região. A Ademi-DF também foi responsável pelo projeto do Noroeste, hoje apontado como um dos principais bairros do DF.
No Jóquei Clube serão oferecidos imóveis residenciais econômicos, de médio e alto padrões para atender os diversos perfis da população, assim como unidades comerciais para contemplar diversos segmentos econômicos. “Tenho convicção de que os órgãos vão entregar esse projeto do Jóquei o mais rápido possível para que no início do ano que vem a gente tenha esse bairro sendo construído. O Jóquei já é uma região de fácil acesso, tanto pela EPTG como pela Estrutural”, lembrou o governador Ibaneis Rocha.
Projeto moderno
“Teremos um projeto moderno de um novo bairro, com toda a infraestrutura necessária, concretizando mais uma etapa dessa expansão urbana planejada para o DF”, acrescentou o presidente da Terracap, Izidio Santos. “Preocupamos em ter todas as condições mais modernas do urbanismo atual. Um bairro muito verde, ciclovias e transporte público na região. Foram feitos muitos estudos ambientais e urbanísticos”, explicou o presidente da Ademi-DF, Eduardo Aroeira.
A Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) já aprovou o Estudo Territorial Urbanístico (ETU) aplicável ao setor habitacional. O documento é necessário para possibilitar o início do processo de parcelamento do solo urbano. “Essa área do Jóquei já é uma área urbana, desde 2009, e já tinha recebido as primeiras diretrizes para parcelamento do solo desde 2017. De 2019 para cá atualizamos essas diretrizes para que a criação desse bairro viesse dentro da perspectiva do urbanismo contemporâneo e pensado dentro da questão da sustentabilidade”, completa Mateus Oliveira.
“O objetivo é agilizar a confecção dos projetos urbanísticos do setor, oferecendo de forma mais rápida moradias para população do DF, com unidades verticais e reservas para habitações multifamiliares populares”, explicou o diretor técnico da Terracap, Hamilton Lourenço.
Presidente da Ademi-DF, Eduardo Aroeira destacou que a formalidade e a regularização do processo vão refletir em segurança para os compradores e investidores do mercado imobiliário. “É mais uma contribuição para o desenvolvimento e expansão ordenada do DF, com um projeto que atende todas as normas legais e ambientais.”
A área do Jóquei Clube, que pertencia à Região do Guará até 2016, mas foi transferida para a Região Administrativa de Vicente Pires.
Do lado, no Guará, vai ficar o Setor Quaresmeira
Após o lançamento do Setor Jóquei, o governo prepara o anúncio do Setor Quaresmeira, entre o Guará I, o condomínio Guará Park e a via EPTG. A Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) já tinha aprovado o Estudo Territorial Urbanístico (ETU) aplicável aos setores habitacionais Jóquei Club e Quaresmeira. O ETU é o primeiro estudo necessário para possibilitar o início do processo de parcelamento do solo urbano.
O estudo foi elaborado a pedido da Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal (Terracap), que está iniciando o processo de parcelamento do solo no local. O objetivo é estabelecer as condições para propiciar o desenvolvimento de novas áreas. “A Terracap está iniciando um processo de parcelamento do solo para habitação, comércio, serviços, uso institucional e equipamentos públicos”, explica a diretora de Diretrizes Urbanísticas da Seduh, Denise Guarieiro.
O estudo estabelece os critérios e os parâmetros de uso e ocupação do solo para os futuros lotes a serem criados dentro da poligonal. Com esses procedimentos, será possível ordenar o projeto de urbanismo, articulado também com a oferta habitacional para áreas de regularização fundiária previstas no Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal (Pdot). O ETU serve ainda como base para licenciamento de atividades econômicas, medida que beneficia micro e pequenos empresários.
Déficit habitacional
Segundo o presidente da Terracap, Izídio Santos, a projeção feita pela Companhia de Planejamento do Distrito Federal (Codeplan) mostra que, em 2025, o DF pode chegar a um déficit habitacional de 151.276 domicílios. A previsão é que os dois novos setores margeando a EPTG e a via Estrutural comportem cerca de 25 mil novas moradias para cerca de 67 mil habitantes, sendo entre 15 e 18 mil no Setor Quaresmeira.
A Terracap havia elaborado duas propostas para o Jóquei e Quaresmeira, quadras contíguas, separadas apenas pela EPTG. A primeira proposta previa que os prédios do novo setor tivessem térreo e mais 12 pavimentos, totalizando 37,5 metros de altura. Na outra proposta, os edifícios seriam compostos por térreo mais 19 pavimentos, com 60 metros, com previsão de altura maior nas proximidades da futura estação de BRT da EPTG, elevando o limite a 40,5 metros e 85,5 metros, respectivamente. Essas edificações maiores ficariam em local com menor altitude, o que atenuaria o impacto na paisagem, segundo a Terracap. Mas a segunda proposta foi reprovada pelo Instituto Histórico e Artístico Nacional (Iphan), porque estaria em desacordo com o Plano Diretor do Guará (PDOT) e a Diretriz Urbanística (DIUR) de número 06, de 2017, aplicada para a região, que preveem altura máxima de 26 metros para os edifícios. E a Portaria nº 68/2012 do Iphan estabelece que projetos com mais de 21 metros precisam ser submetidos ao órgão para avaliação do impacto sobre a ambiência e a visibilidade do bem tombado.
Jóquei tentou arrendar área a empresários
Luis Estevão e Paulo Octávio pretendiam construir um grande parque temático no terreno de 300 mil metros quadrados. Mas a Terracap contestou e retomou a área na Justiça
Quase a Região Administrativa do Guará ganhou um grande parque aquático, como aqueles existentes nos Estados Unidos. Os empresários Luiz Estevão e Paulo Octávio, que ainda eram amigos na época, chegaram a arrendar uma área de 300 mil metros quadrados do Jóquei Clube, ao lado da quadra Lúcio Costa, para a construção do empreendimento de lazer.
O acordo entre o Jóquei e os empresários foi firmado em 1996, conforme reportagem do Jornal do Guará da primeira quinzena de fevereiro daquele ano. Em troca da cessão do terreno, as empresas Saenco Engenharia, de Luiz Estevão, e Principal Construtora, de Paulo Octávio, pagariam ao Jóquei R$ 5 milhões mensalmente, além de construírem uma nova arquibancada para os apreciadores da corrida de cavalo que ainda aconteciam no clube.
Mas o acordo foi vetado pelo então governador do Distrito Federal, Cristovam Buarque. Logo depois, a Terracap entrou na Justiça para a retomada do terreno, que havia sido cedido ao Jóquei pelo ex-presidente Juscelino Kubistchek, e ganhou a causa cinco anos depois. Há três anos, a área do Jóquei deixou de pertencer à Região Administrativa do Guará e foi incorporada à Região de Vicente Pires.
