POR AMARILDO CASTRO
A polêmica em torno da desativação do antigo shopping Flórida Mall, no Guará I, às margens da EPTG, para a construção de duas grandes torres de apartamentos, está ganhando novos capítulos, numa novela que se arrasta há quatro anos. Os cerca de 1.200 moradores das 360 unidades da Super Quadra Brasília (SQB) foram surpreendidas na semana passada com a liberação do alvará que permite a construção do novo empreendimento, com quase 500 apartamentos, mesmo depois do projeto ter sido suspenso na Justiça a pedido deles. Os proprietários alegam que o terreno onde existia o Flórida Mall seria uma fração do terreno da SQB e o shopping era o apêndice que oferecia serviços aos moradores, conforme as propagandas da época das vendas das unidades.
Entregue em 2005 pela construtora JC Gontijo, a SQB chegou a ser um dos empreendimentos mais disputados e valorizados no mercado brasiliense, pela sua localização e por ser um dos primeiros a oferecer área de lazer completa. Foi o primeiro grande lançamento no Guará, durante o boom da construção civil que estendeu a oferta de habitações de melhor qualidade fora do Plano Piloto, Setor Noroeste e Águas Claras.
A polêmica começou em 2021, quando o shopping, segundo os moradores, começou a ser esvaziado de forma proposital, porque já havia por trás de tudo uma negociação entre as construtoras JC Gontijo e Direcional Engenharia, que teriam proprietários com parentesco comum entre elas, para o repasse do terreno do Flórida Mall.
Em janeiro deste ano, um projeto chegou a ser apresentado pela empresa São Sebastião, subsidiária da Direcional Engenharia, junto à Secretaria de Estado Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh), prevendo duas grandes torres residenciais no lugar do antigo shopping.
Como os dois terrenos – o do shopping e o da quadra residencial -, tem a mesma matrícula, ou seja, é uma fração única, os moradores da SQB entendem que teriam que ter sido consultados para qualquer outra destinação da área, o que não aconteceu. Com essa informação, os advogados que representam os moradores, conseguiram barrar o projeto junto à própria Seduh, até que a situação fosse discutida entre os dois lados, mas, para surpresa deles e sem qualquer explicação, o alvará foi concedido agora para que o projeto das torres fosse autorizado.
Na prática, os moradores alegam que o shopping Flórida Mall foi um comércio construído para agregar valor à SQB e atender aos moradores da quadra, que no ato da compra, eram convencidos de que no local haveria um centro de compras e serviços. Essa informação, inclusive, permaneceu durante muitos anos no próprio site da empresa JC Gontijo. Os moradores reclamam também que não teriam sido feito alguns estudos obrigatórios para esse tipo de construção, como a questão do impacto no trânsito.
Novo alvará liberado
Passada a primeira polêmica, o tema está de volta com a liberação do alvará de construção de número 1377/2025, que autoriza a empresa São Sebastião Empreendimentos Imobiliários Ltda a construir duas torres residenciais, com um total de 398 apartamentos, e uma loja de 180 metros quadrados no térreo.
Os moradores informam que vão novamente recorrer à Justiça para que tenham o direito de opinar sobre o projeto e discutir uma possível indenização pelo fato de serem coproprietários do terreno. Reclamam também que a área de lazer da SQB será prejudicada pela altura das duas novas torres, bem acima dos seis metros da quadra original.
As supostas irregularidades e as respostas da Seduh
Os advogados que representam os moradores da Super Quadra Brasília (SQB) apontam uma série de irregularidades na liberação do alvará de construção das torres residenciais previstas para o terreno onde funcionava o Flórida Mall. Segundo eles, o processo de licenciamento conduzido pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh) teria ignorado a copropriedade do terreno, cuja matrícula única, registrada sob o número 33.225 no 4º Ofício de Registro de Imóveis do DF, engloba tanto a área do shopping quanto a da SQB. Com base nessa informação, os moradores alegam que o pedido de licenciamento foi protocolado sem a anuência de todos os coproprietários, o que violaria o artigo 14 da Lei Distrital nº 6.138/2018 e o artigo 1.314 do Código Civil. O advogado Washington Dourado, que representa os moradores, afirma que nenhum coproprietário pode alterar a destinação da área comum sem o consenso dos demais.
A Seduh, por sua vez, sustenta que, embora os dois empreendimentos estejam situados no mesmo lote, tratam-se de incorporações distintas, com frações ideais e finalidades diferentes — o que dispensaria a anuência dos moradores da SQB para alterações na fração correspondente ao Flórida Mall.
Outro ponto de contestação é a alegada tentativa de desdobro irregular do lote. Os moradores argumentam que a incorporadora trata o Flórida Mall e a SQB como empreendimentos separados, com incorporações independentes registradas na mesma matrícula. No entanto, segundo a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), não é permitido registrar duas incorporações diferentes sob uma única matrícula. Para os advogados, o reconhecimento administrativo dessa divisão pela Seduh configura anuência a um desdobro ilegal, o que tornaria o processo nulo. A secretaria, por outro lado, afirma que não houve desdobro do lote, e que não há qualquer irregularidade nesse aspecto.
A mudança na destinação do terreno também está no centro da disputa. O projeto aprovado transforma a área, originalmente voltada ao uso comercial, em predominantemente residencial. Em 2022, o plano previa 30 lojas comerciais e 424 unidades habitacionais; o novo desenho, aprovado em 2025, reduziu para apenas uma loja comercial e 398 apartamentos, ampliando a área construída de 55.324 m² para 56.130 m². Essa alteração, de acordo com os moradores, foi feita sem consulta aos demais coproprietários, o que fere novamente o Código Civil. A Seduh afirma que o projeto foi aprovado conforme as normas vigentes do Plano Diretor Local (PDL) do Guará, sem qualquer descumprimento legal.
Os advogados também questionam a norma urbanística aplicada. Para eles, a Seduh deveria ter utilizado os parâmetros da LUOS (Lei Complementar nº 948/2019), conforme determina o artigo 87 da legislação, especialmente em casos de modificação com acréscimo de área. Em vez disso, foi adotado o PDL do Guará, de 2006, e o PDOT, de 2012, normas consideradas mais brandas. A secretaria explica que o empreendedor fez uso da prerrogativa legal de optar pela norma anterior, dentro do prazo e das condições estabelecidas no artigo 88 da LUOS.
Outro ponto técnico em debate é o cálculo dos parâmetros urbanísticos e demográficos. Segundo os moradores, os índices foram calculados com base na área total do lote, e não apenas na fração comercial correspondente ao Flórida Mall. Essa escolha teria inflado os índices urbanísticos, evitado a exigência de Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) e permitido um aumento significativo na densidade populacional do terreno. A Seduh alega que o cálculo considerou o lote como um todo, mas que a edificação será executada apenas na fração referente ao antigo centro comercial, o que a dispensaria da exigência de EIV.
Por fim, os moradores apontam um possível descumprimento do Código de Obras e Edificações (Lei 6.138/2018), ao afirmar que os atestados de Viabilidade Legal e de Estudo Prévio foram emitidos simultaneamente, o que seria permitido apenas em obras com até 2.000 m². A Seduh informa que, nesse caso, foi emitido um Atestado de Viabilidade Legal-Retificador ao final da etapa de Estudo Prévio, o que estaria em conformidade com os procedimentos legais.
A empresa São Sebastião Empreendimentos Imobiliários Ltda, responsável pelo novo projeto, ainda não se manifestou sobre as denúncias. O espaço permanece aberto para resposta.