Diferente de todas as outras quadras do Guará, entregues já com as casas prontas, as QEs 48 a 58 estão se transformando num show room de modelos de arquitetura e de diferentes tecnologias de construção. Como os lotes são pequenos – variam de 134 a 200 metros quadrados – os compradores estão tendo que apelar para a criatividade para ocupar melhor o espaço. O resultado é que o novo setor está se transformando na área mais nobre da cidade. Serão ao todo mais de 1.600 lotes residenciais, sendo que metade destinada às cooperativas habitacionais e a outra metade vendida em leilões mensais promovidos pela Terracap. Mesmo a parte das cooperativas, que deveria ser ocupada por quem tivesse renda familiar em torno de R$ 10 mil, acompanha o padrão das quadras vendidas em licitações, porque a maioria dos lotes entregues a elas está sendo repassada a terceiros com maior poder aquisitivo, em negociações irregularidades com a omissão do governo.
O ritmo acelerado das obras faz surgir a cada dia uma quantidade maior de novas casas e a chegada de novos moradores, no total de 8 mil quando o setor estiver todo ocupado. E, à medida em que a região passa a ter ocupada por moradores, aumenta a demanda por oferta de comércio e serviço. A avenida principal, que separa a “cidade do servidor” do condomínio Iapi, começa a receber várias atividades empresariais em pouco tempo, como é caso de duas padarias abertas em apenas dois meses. Novos prédios estão surgindo na avenida e uma escavação de um lote grande aguarda a construção da uma escola particular com filiais em outras regiões do DF. Dois lotes comerciais foram adquiridos pelas redes supermercadistas Melhor Atacadista e Canteiros, de olho no potencial do poder aquisitivo dos novos habitantes da expansão.
Vendas começaram em 2010
Entretanto, a ocupação do novo setor está atrasada. Concebida para ser destinada aos servidores públicos – daí o apelido de “cidade do servidor” – a expansão deveria começar a ser ocupada em 2010, quando os lotes começaram a ser vendidos através de licitação. Antes, a Justiça, a pedido do Ministério Público, havia abortado a proposta do ex-governador José Roberto Arruda de priorizar a destinação aos servidores públicos, ao entender que seria ilegal privilegiar uma determinada categoria com a distribuição de terrenos públicos.
A ocupação sofreu atrasos logo no início da venda dos lotes, porque o Plano Diretor de Ocupação Territorial (PDOT) do Guará, aquele que foi irresponsavelmente alterado pela Câmara Legislativa para permitir a construção de arranha-céus na orla do Guará II, foi considerado ilegal pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal. A decisão da Justiça impediu que a Administração Regional do Guará concedesse alvará de construção a quem havia adquirido lote na expansão. Nesse período, a Terracap teve que interromper as vendas de novos lotes. A situação somente foi resolvida em 2018, com a aprovação da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo (Luos), que definiu o que poderia ser construído nas diferentes regiões do Distrito Federal.
Por causa da falta dos alvarás de construção e das condições de habitabilidade prometida nos editais de licitações dos lotes vendidos entre 2010 e 2011, a Terracap perdeu várias ações na Justiça para o cancelamento da compra, movidas por compradores que não tiveram condições de construir por causa da suspensão do Plano Diretor do Guará (PDL) e por falta da infraestrutura. Quando a empresa começou a vender os lotes, havia apenas o asfalto e a rede de energia elétrica que, entretanto, não estava ligada à rede central. Por falta de fiscalização e de manutenção, todos os transformadores instalados nos postes foram furtados e a reposição somente foi providenciada em 2019.
Cooperativas são as mais prejudicadas
Há três anos, em 2016, para atender à Lei de Política Habitacional do DF, aprovada em 2006, o Governo do Distrito Federal destinou 20% da Expansão do Guará (QEs 48 a 58) para as cooperativas habitacionais de média e baixa renda. Foram 405 dos cerca de 1.650 lotes da área conhecida como “cidade do servidor” às 73 cooperativas selecionadas pela Companhia de Desenvolvimento Habitacional do DF (Codhab). Entretanto, em 2017 o governo Rollemberg resolveu ampliar a oferta para mais 400 lotes, retirados da cota da Terracap que seria destinada à venda direta através de licitação.
Mesmo sem a infraestrutura básica, as cooperativas foram autorizadas no início de 2019 a iniciar as obras, mas nem todas conseguiram ainda.